775 706 010
V pracovní dny od 10 do 18 hodin

Investování do nemovitostí (nejen) v Praze podle knihy The Demographic Cliff

Když se nás klienti ptají, jestli má smysl investovat dál do nemovitostí - jestli jejich ceny dál porostou, dávali jsme jim dosud opatrnou odpověď,  že to bude záležet na demografickém vývoji a růstu příjmů obyvatel.

Až se mi v létě tohoto roku dostala do ruky kniha, bestseller New York Times, The Demographic Cliff, od Harryho S. Denta.

V ní by mohla být skrytá odpověď i pro pražské realitní investory.

The Demographic Cliff zkoumá vliv (nejen) demografického vývoje na HDP, ceny akcií, vývoj různých ekonomických odvětví a i na ceny nemovitostí. Zajímalo nás, co lze podle knihy předpovědět pro nemovitosti v Praze.

Podle čeho „předpovídat“ růst cen nemovitostí

Podle knihy je pro vývoj cen nemovitostí určující počet obyvatel v určitých věkových skupinách:

  • 26 - 27 let - poptávka po pronájmu startovního nájemního bydlení.
  • 31 - 32 let - poptávka po vlastnickém startovním bydlení.
  • 37 - 41 let - celková poptávka po vlastnickém bydlení.
  • 41 - 42 let - poptávka po vlastnickém bydlení pro rodinu.
  • Počet lidí narozených před 42 lety mínus počet lidí narozených před lety v počtu průměrné délky doby dožití - (v knize uváděn počet lidí narozených před 42 lety mínus počet lidí narozených před 84 lety) - „buyers vs. diers“ - ještě přesnější odhad celkové poptávky po vlastnickém bydlení.

Z knihy ovšem vyplývá, že se vliv klíčových demografických skupin na trh nemovitostí projeví obvykle až po několika letech.

Praha a Střední Čechy na tom budou zdaleka nejlíp

Přibližně v době, kdy mi přišla pod ruku The Demographic Cliff, zveřejnil  Český statistický úřad Projekci vývoje obyvatel v krajích do roku 2050. Vyplývají z ní pro nás určitě zajímavé informace:

Jedinými příjemci populace by měla být Praha a Středočeský kraj (tedy spádová oblast Prahy). Ostatní kraje by měly obyvatele ztrácet.

  • Počet obyvatel Prahy by měl vzrůst o 11 % z 1 246 000 v roce 2013 na 1 385 000 v roce 2050.
  • Počet obyvatel Středočeského kraje by měl vzrůst o 16 % z 1 291 000 v roce 2013 na 1 492 000 v roce 2050.

Ve spádové oblasti Prahy by tak v roce 2050 mělo žít více než 2,8 mil. lidí, což by mělo tvořit okolo 28 % populace celé ČR. Počet obyvatel celé země by přitom měl do roku 2050 klesnout(!) přibližně o půl milionu na 10,025 milionů obyvatel.

Podotýkám, že grafy obsahují údaje pouze pro region Hlavního města Prahy, nikoliv pro Středočeský kraj.

Pražský demografický útes

Co nám tedy data napovídají? Vrcholem celkové poptávky po nemovitostech v Praze vyvolanou demografickým vývojem by měly být přibližně roky 2014 a 2015.

Vrchol poptávky po startovních bytech jsme si odbyli v roce 2009 a 2010, kdežto vrchol poptávky po vlastnickém bydlení pro rodiny by měla být léta 2015 až 2020.

Za „demografický útes“ celkové poptávky bychom mohli označit léta 2016 až 2018; za demografický útes poptávky po rodinném bydlení pak léta 2021 a 2022.

Předpověď reálných, ne nominálních, cen

Nutno zdůraznit, že The Demographic Cliff dává do souvislosti s demografickými trendy reálné, nikoliv nominální, ceny.  Dále také uvádí, že se demografie do cen prosazuje s určitým zpožděním.

Uživí Vás malý byt na pronájem v důchodu?

Dobrou zprávou pro současné čtyřicátníky, kteří budou odcházet do důchodu okolo roku 2040 až 2045, je, že by se počet dvacetišestiletých až dvacetisedmiletých měl alespoň na počátku jejich důchodového věku zvyšovat. A měl by být dokonce vyšší než dnes v roce 2016.

Sázka na koupi malého bytu na pronájem by tedy alespoň na počátku důchodu mohla vyjít.

„Spending wave“, aneb prosperita celého Česka

Pro zajímavost uvádíme také graf odhadovaného vývoje počtu 46letých obyvatel celého Česka. PodleThe Demographic Cliff mají totiž lidé ve věku 46 let nejvyšší životní výdaje. Právě na jejich počtu záleží, aby bylo komu co prodávat.

Za situace, kdy Česko velkou část svého produktu vyváží, tj. je silně závislá na ekonomickém růstu v Evropě, nebude mít podle našeho názoru tento faktor na vývoj HDP ČR velký vliv.

Ukazatel vývoje HDP České republiky podle The Demographic Cliff

Předpověď pro jiné regiony Česka

Pokud jste se do Prahy přistěhovali za prací, Vaši rodiče tedy žijí v jiném regionu Česka, a uvažujete, že byste jim v místě jejich bydliště koupili byt, aby ho pronajímali a mohli žít z nájmu (s tím, že Vy pak byt zdědíte), přikládáme střední variantu predikce vývoje obyvatel v jednotlivých krajích. Opět podle ČSÚ:

Kraj Počet obyvatel v % vzhledem ke stavu roku 2013
Hlavní město Praha 110 %
Středočeský kraj 116 %
Plzeňksý kraj 99 %
Jihomoravský kraj 96 %
Liberecký kraj 96 %
Jihočeský kraj 94 %
Pardubický kraj 94 %
Královéhradecký kraj 91 %
Kraj Vysočina 88 %
Olomoucký kraj 88 %
Ústecký kraj 87 %
Zlínský kraj 84 %
Karlovarský kraj 83 %
Moravskoslezský 80 %

Z údajů plyne pro českého realitního investora nejspíš jedna důležitá informace: šance na reálný růst ceny nemovitostí jsou největší ve spádové oblasti Prahy. V jiných regionech nejspíš pouze lokálně - pravděpodobně ve velkých městech.

Dá se podle The Demographic Cliff investovat?

Už na první pohled je jasné, proč by The Demographic Cliff mohla pro investování do nemovitostí v Praze poskytovat chybné "obchodní" signály:

  • Češi mohou dělat stejné životní kroky (pronájem prvního bytu, koupě prvního bytu, koupě rodinného bydlení) typicky v jiném věku, než kniha předpokládá. Grafy by tak poskytovaly pro Prahu chybný návod.
  • Skutečný vývoj počtu obyvatel Prahy bude hodně jiný, než předpokládá střední varianta Projekce.
  • Celá koncepce představená knihou The Demographic Cliff nefunguje. Kniha např. předpokládá globální ekonomickou krizi pro rok 2014, která se, jak se jeví, zatím nedostavila. Nebo byla utopena v moři „fetu“ podávaném světu centrálními bankami, takže ji nikdo nepoznal J.

Vliv vývoje obyvatel na ceny nemovitostí je každopádně v dlouhodobém horizontu neoddiskutovatelný. Podle našeho názoru bude v budoucnu mnohem více záležet na prosperitě země a, v rámci toho, pražské aglomerace, vývoji případné imigrace a vývoji investic do pražských nemovitostí ze zahraničí. Protože „domácí“ demografické vyhlídky se nejeví být příliš slibné.

Bude zajímavé sledovat, zda dá skutečný vývoj cen nemovitostí v Praze knize The Demographic Cliff za pravdu.  Budeme to sledovat.