775 706 010
V pracovní dny od 10 do 18 hodin

Případová studie: Rekonstrukce musí prostor povýšit!

Tomáš Prčík, 27.10.2018

V roce 2016 se na nás obrátil jeden z našich klientů, abychom mu poradili s rekonstrukcí a pronájmem bytu, ve kterém předtím žil jeden z jeho příbuzných.

Jednalo se o „takové to 2+1 s linkou v chodbičce do kuchyně“, která se stavěla v 60. a 70. letech.

Byt na pronájem - začínáme výběrem cílové skupiny nájemníků

Protože náš klient byt nepotřeboval pro své vlastní bydlení a nechtěl ho ani prodávat, věděli jsme, že veškeré případné zásahy budou muset být plánovány a prováděny v kontextu toho, že se bude byt pronajímat.

Vzhledem k blízkosti nemocnice a letiště, a také s ohledem na další požadavky klienta, jsme doporučili nabídnout byt ke spolubydlení „mladým doktorům“ z nemocnice, sestřičkám nebo letuškám. Proto musel být při případné rekonstrukci zachován vstup do kuchyně ze společných prostor spolubydlících, tedy z předsíně.

Protože v bytě v minulosti bydlel senior a byt byl v původním stavu, bylo zřejmé, že, abychom do tam "dostali" čistotné nájemníky, budou nutné opravy nebo rekonstrukce. Našemu klientovi jsme navrhli další postup ve třech variantách:

  1. "Minimalistická" varianta - s rozpočtem cca. do 250 000 Kč - výměna kuchyňské linky (nebo možná ani to ne) a provedení jenom nejnutnějších oprav, výmalby a nátěrů. Tím by sice byt zůstal "v původním stavu", ale byl by čistý a měli bychom šanci na čistotné nájemníky.
  2. Střední varianta - s rozpočtem cca. 550 000 Kč - "udělalo" by se nové jádro, položila nová podlaha v kuchyni a v předsíni, pořídila kuchyňská linka a vestavěná skříň do předsíně. Parkety v pokojích "by se neřešily", resp. provedly by se jen nejnutnější zásahy, pravděpodobně by se ani neměnily interiérové dveře - pouze by se vyměnila kování. Nevýhodou takového řešení by bylo, že by se vlastně "za drahé peníze" pouze zachoval původní provozní stav.
  3. Celková rekonstrukce - s odhadovaným rozpočtem 700 000 až 1 000 000 Kč.

Klient se rozhodl pro "nejvíce zásahovou" variantu, tj. pro "totální" rekonstrukci, a přijal naše doporučení rekonstruovat byt tak, aby bylo možné jej pronajímat na spolubydlení (resp. i na spolubydlení). Dále jsme se dohodli - na důvody si už nepamatuju, že se do koupelny dá vana a ne sprchový kout.

Klient dále požadoval, aby dispoziční změny navrhoval jeho architekt, se kterým už dříve spolupracoval. A chtěl po nás, „abychom nad jeho prací jenom bděli z realitního pohledu“, tj. aby se nestalo to, že zaplatí velké peníze za rekonstrukci bytu, ale cena bytu se zvýší jenom minimálně. 

Protože tedy bylo naší misí ohlídat, aby se byt po rekonstrukci co nejlépe pronajímal (a případně také prodával), nechali jsme pro klienta od designového studia, se kterým spolupracujeme právě pro to, že návrhy interiérů řeší také s perspektivou případného budoucího prodeje nebo pronájmu, zpracovat návrh barev a textur povrchů (nábytku, podlah, linky, obkladů, atp.). Podle naší zkušenosti bývá právě toto jedním z "kamenů úrazu" drtivé většiny rekonstrukcí - že se za drahé peníze sice provede rekonstrukce, ale zvolí se při ní barvy a textury, díky nimž se nemovitost tržně nezhodnotí o celou investovanou částku.

1. Návrh klientova architekta

První návrh prostorových změn od klientova architekta zachycuje následující obrázek. Dispozice podle našeho názoru vytvářela příliš mnoho všelijakých koutů, vznikla by skutečně jen mizerná kuchyňská linka a „komunikační zácpa“ u dveří do koupelny.

Tento návrh jsme tedy doporučili jednoznačně odmítnout a požádali jsme o nový. 

2. Návrh klientova architekta

Druhý návrh klientova architekta byl o poznání lepší - zmizela "komunikační zácpa" před koupelnou a kolem kuchyňského stolu a zmizely "kouty". Pořád jsem si ale nebyl jistý, že je to to nejlepší, co můžeme za dané situace získat. 

Klientovi jsem řekl, že já sám nejsem architekt, tj. že "mu to vlastníma rukama já sám nenakreslím", ale že si myslím, že by šlo se aspoň pokusit navrhnout více variant dispozičních změn, z nichž aspoň některé by mohly dispozici dále vylepšit, tj. vytvořit komfortnější kuchyňskou linku a omezit komunikační prostory, při zachování možnosti byt nabízet i na spolubydlení. 

Tři návrhy "naší" architektky

Náš klient měl velice záslužnou práci náročnou na pozornost, takže jsem chtěl minimalisovat jeho potřebu věnovat  energii a pozornosti  "bojům o dispozici". Nechtěl jsem ho proto nechat podstupovat "nové kolo" projednávání dalšího návrhu. Na druhou stranu jsem měl dojem, že, když snahu o další vylepšení dispozice vzdáme, nesplníme "naši misi na zakázce" - dosažení nejlepšího řešení, kterého jsme s klientovým architektem schopní dosáhnout.

Protože šlo o našeho dobrého dlouholetého klienta (který nás navíc nechal vydělat na předchozí zakázce:-), "nevydržel jsem to" a nechal jsem na naše vlastní náklady (z nichž mi ale klient následně polovinu zaplatil) vypracovat aspoň "na hrubo" tři varianty rekonstrukce od naší architekty, se kterou na dispozičních změnách nemovitostí klientů spolupracujeme. Výsledky vidíte níže. 

Po předložení "našich" variant

Po předložení našich variant mi klient oznámil, že přijme návrh svého architekta. To mi nevadilo, protože jsem ohledně hledání dispozice považoval svůj úkol za splněný - alespoň předložit ke zvážení nejlepší řešení, které jsem schopný zajistit. 

Pak mi klient sdělil, že resignuje na požadavek, aby byla dispozice použitelná i pro pronájem na spolubydlení. A že byt pronajme "jedné domácnosti". Na to jsem mu odpověděl, že by pak byla podle mě dostupná vhodnější dispoziční řešení.

Dispozice pro jednu domácnost

Při resignaci na pronájem bytu i pro spolubydlení bychom asi uvažovali o těchto variantách: 

  • "Bombastická" dispozice 2+kk - zrušila by se příčka mezi pokoji a „chodbička“ do kuchyně, kuchyňská linka by se přesunula do nově vzniklého "gigantického obýváku s lodžií" (ta by se tím „aktivovala do života“, protože v ložnici už je dnes spíš k ničemu), zvětšila by se koupelna a v prostoru bývalé kuchyně by vznikla ložnice.  
  • 2+kk s pracovnou - zrušila by se chodbička do kuchyně; na její úkor by se zvětšila koupelna, linka by se přesunula do místnosti s lodžií a v prostoru bývalé kuchyně by vznikla nová místnost - pracovna.

Vyhodnocení

I přesto, že se klient rozhodl námi navrhované varianty nevyužít, myslím si, že se nám podařilo alespoň výrazně zlepšit původní návrh klientova architekta, předložit klientovi kvalitnější řešení a zajistit mu návrh barevnosti nového interiéru, vhodné z pohledu případného prodeje a pronájmu, bytu. To vše pro klienta za pár tisíc.