775 706 010
V pracovní dny od 10 do 18 hodin

Případová studie: Koupě rodinného domu

Tomáš Prčík, 11.11.2018

Na konci roku 2015 nás oslovili naši klienti, jestli bychom jim nedali své vyjádření k uvažované koupi rodinného domu v Praze. Inzerát na prodej vidíte na fotkách.

První kroky

Ze všeho nejdříve jsme zjistili, že se v roce 2007 v blízkém okolí prodal podobně velký dům (v „nic moc“ kvalitě“) s podobně velkým pozemkem za 7 800 000 Kč a že „naši prodávající“ dům koupili v roce 2015 za celkovou cenu 8 600 000 Kč. K tomu jsme zjistili, že do rekonstrukce domu (jedné z nejpovedenějších, které jsem zatím viděl) investovali cca. 5 500 000 Kč.

„Cena tvrdého odporu“

Tím jsme se dobrali, já tomu říkám, „ceny tvrdého odporu“, tj. ceny 14 100 000 Kč, za kterou prodávající nemovitost pravděpodobně sami pořídili. Obvykle platí, že za cenu nižší, než je pořizovací, prodávající prodají nemovitost, jenom pokud opravdu musí.  Většinou je téměř nemožné, nebo to trvá velice dlouho, dojednat s prodávajícími nižší cenu, než za kolik nemovitost oni sami pořídili.

Prohlídka domu a náš názor

Následovala prohlídka domu. Kupujícím jsme doporučili, aby s námi na prohlídku rovnou šel stavební inspektor a nabídli jsme jim služby „našeho“ inspektora, se kterým máme vynikající zkušenosti. Kupující naši nabídku odmítli a na prohlídku si vzali svého stavebního odborníka.

„Chybějící“ místnost

Z hlediska provozu byl pro naše klienty největší problém, že měl dům o jednu místnost méně, než potřebovali. Na prohlídce proto se svým stavebním odborníkem probírali možnost vytvoření ložnice v podkroví. To nebylo mnou preferovaným řešením z důvodu, že by se tím celkové pořizovací náklady na bydlení v domě vyšplhaly na už zjevně příliš vysokou částku. Podle našich zkušeností totiž půdní vestavby dopadají obvykle tak, že „za velké peníze vznikne jenom zmrzačený“ prostor, který nelze zcela využít, má potenciál technických vad, obvykle špatný výhled a v létě se přehřívá. Proto byla v této variantě projednávána možnost osazení klimatizace.

Náš „posudek“

Po prohlídce domu jsme pro kupující vypracovali následující hodnocení. V zásadě není důvod ho pro účely této případové studie upravovat, takže ho zde „přetiskuji“ v původním znění.

Odhad ceny RD

 

Cena mírně výhodná pro kupující

"Férová", rovnovážná cena

Cena výhodná pro prodávající

Porovnání se stavbou úplně nového přibližně stejně velkého domu na stejném místě

Cena "holého“ domu

8 000 000

8 400 000

8 600 000

5 500 000

Cena rekonstrukce bez kuchyňské linky, projektu (vč. vyřízení stavebního povolení)

4 600 000

4 550 000

5 000 000

8 010 000

Kuchyňská linka

300 000

300 000

300 000

300 000

Projekt

100 000

150 000

200 000

250 000

Daň z NNV

(nabytí nemovitých věcí)

260 000

268 000

564 000

 

Dům celkem

(cena "všeho hmotného“)

13 260 000

13 668 000

14 664 000

14 060 000

         

Náklady na pozornost

 (cena času věnovaného projektování, výběru technologií a povrchů, koordinaci, vyřizování stavebního povolení)

600 000

700 000

900 000

1 200 000

         

Cena vč. nákladů na pozornost

13 860 000

14 368 000

15 564 000

15 260 000

Poznámky

Náklady na pozornost: Do ceny je možné také započítat ušetřený čas za to, že si dům koupíte hotový a neinvestujete tak čas a zejména pozornost do rekonstrukce nebo výstavby (vyřizování povolení, výběr a úpravy projektu, výběr technologií, barev a designu povrchů, etc.). Já doporučuju počítat pro ocenění tohoto přibližně jeden roční příjem domácnosti. U varianty výhodné pro kupujícího a u férové varianty jsem počítal spíše s nižší částkou; u var. výhodné pro prodávajícího spíše s vyšší. Vezměte si, kolik času věnujeme už jenom při samotné koupi. Tato hodnota bývá obvykle nedoceněná.

Cena mírně výhodná pro kupující

Způsob výpočtu ceny „holého“ domu

Budeme-li vycházet z informací, že je současná cenová úroveň nemovitostí v Praze cca. 5 % pod úrovní roku 2008, tj. někde na úrovni roku 2007, naznačovalo by to cenu holého domu někdo okolo 8 000 000 Kč. Vyjdeme-li dále z informace o realizované ceně 8,7 mil. za „mírně“ zrekonstruovaný obdobně velký dům v Průchově ulici, vychází mi odborný odhad ceny mírně výhodné pro kupující na 8 000 000 Kč.

Způsob výpočtu ceny rekonstrukce

Jedná se o hodnotu rekonstrukce 5,5 mil. Kč uvedenou majitelem poníženu o hodnotu kuchyňské linky a projektu a poníženou dále o částku 0,5 mil. Kč. Právě toto číslo jsem chtěl probrat s vaším panem znalcem. Mělo by se jednat o „hodnotu obliby“ nebo „zbytečně draze volených nadstandardů“ vnitřního vybavení a povrchů. Spočítal jsem ji přibližně následujícím způsobem:

  1. Cena podlahových krytin snížena o cca. 1 000 Kč/m2 na ploše 2 x cca. 80 m2 = 160 000 Kč.
  2. Cena vybavení koupelen – 2 x 50 000 Kč = 100 000 Kč.
  3. Cena omítek, povrchů, sklepa a garáže – 70 000 Kč.
  4. Cena interiérových dveří – nepočítal jsem přesně – cca. 10 x 5 000 Kč = 50 000 Kč. Myslím ale, že tato položka by mohla být klidně vyšší. Snažil jsem se být ale spíš konzervativní. Proberte prosím s panem znalcem.
  5. Cena venkovních obkladů – 50 000 Kč.
  6. Cena oken v obývacím pokoji – tyto velké zasklené plochy a také jejich osazení bývají o hodně dražší. Vzhledem k času neumím přesně stanovit rozdíl. Chtěl jsem konzultovat s panem znalcem. Udělejte prosím kdyžtak za mě. Osazení tří oken standardizovaných rozměrů namísto realizovaných dvou velkých by ušetřilo peníze. Vzhledem k neznámosti pravděpodobných hodnoto počítám s konservativními 30 000 Kč.
  7. Ostatní – vestavěné skříně v pokojích, aj.

Všechny tyto hodnoty prosím kdyžtak zkonzultujte s panem znalcem.

Poznámka k výpočtu daně z NNV

Je třeba mít na paměti, že při hodnotě domu okolo 15 mil. Kč činí daň už okolo 0,5 mil. Kč. V této variantě jsem počítal s tím, že by si tento náklad prodávající a kupující rozdělili rovným dílem.

„Férová“ vyrovnaná cena

Způsob výpočtu ceny „holého“ domu

Vyšší, než u předchozí varianty. Ne však realisovaná.

Způsob výpočtu ceny rekonstrukce

Stejná, jako při předchozí variantě, tj. skutečná snížená o 0,5 mil. Kč za volbu povrchů dle vlastní obliby a za „zbytečně vysoké ceny“ zařizovacích předmětů, obkladů, atp.

Poznámka k výpočtu daně z NNV

Daň si dělí obě strany rovným dílem.

Cena mírně výhodná pro prodávající

Způsob výpočtu ceny „holého“ domu

Převzata skutečná kupní ceny.

Způsob výpočtu ceny rekonstrukce

Převzata skutečná cena 5,5 mil. Kč

Poznámka k výpočtu daně z NNV

Daň platí kupující.

Jaká nejnižší cena by šla s majitelem dohodnout

Za příznivých okolností podle mě okolo 13,5 až 13,7 mil. Kč.

Porovnání se stavbou nového domu

Pro lepší srovnání jsem dále uvedl porovnání se situací, kdy byste si stavěli stejně velký dům, zcela nový, na stejném místě.

Do srovnání jsem zadal podle mě nadsazené částky, tj. cenu pozemku téměř 18 000 Kč/m2 a cenu stavby 9 000 Kč/m3 (ovšem vč. plotu, terasy, atp.). Otázkou je, zda by se u nového domu realisoval sklep, což je na jednu stranu drahé a dnes už asi zbytečné řešení, které by ale možná bylo vynucené otázkou nutnosti vybudování garáže.

Z tohoto srovnání podle mě vyplývá, že by Vás výstavba nového domu nejspíše vyšla levněji, než koupě domu za nabídkovou cenu 15,9 mil. Kč.

Závěrečné doporučení

Nevýhody domu

Podle mého názoru bude v přízemí v prostoru kuchyně a koupelny studená podlaha vzhledem k absenci zateplení. Nad technickou místnosti by měla být situace lepší. Řešení tohoto problému by nebylo drahé – zateplení stropu sklepa – odhaduji na cca. 100 000 až 50 000 Kč i s prací. Dále za problém považuju absenci zateplení stropu horního patra. Lze opět řešit jednoduše a levně. Dále bych počítal s vyššími náklady na vytápění kvůli úniku tepla do chodby s dost velkou prosklenou plochou orientovanou na severovýchod zasklenou navíc, pokud jsem to poznal správně, oknem horší kvality, než jsou ostatní. Lze řešit už hůře.

Výhody domu

Musím říct, že jsem zatím asi neviděl zdařilejší rekonstrukci. Prostorově skvěle vyřešenou, což považuju za hlavní výhodu. Dále je výhodou absence extravagantních, výrazných barev nebo designových prvků, což je velkou výhodou při prodeji. A přibližuje to k sobě pořizovací cenu (cena holého domu + cena rekonstrukce) k prodejní ceně.

Moje doporučení tedy je, pokud vás od toho pan znalec neodrazuje, dům koupit.

Závěr příběhu

I přes naše doporučení se kupující rozhodli dům nekoupit.