775 706 010
V pracovní dny od 10 do 18 hodin
Ebook

E-book ke stažení





Jak si vybrat nejen typový rodinný
dům

Za hodinu se naučíte vše
potřebné, čemu se
beztak nevyhnete.

Monetární agregáty v předpovídání zlomů trendů v cenách nemovitostí v 6 ze 7 případů úspěšné

Tomáš Prčík, 12. 3. 2020

Přátelé, v roce 2013 jsme dělali velký výzkum využitelnosti měnových agregátů ("výše nabídky peněz v ekonomice") pro předpovídání cen nemovitostí. Tehdy jsem o tom na našem webu napsal i tento krátký článek.

Pak jsem bohužel ztratil data - jak ta zdrojová, tj. nasbírané hodnoty indikátorů, tak i výsledky. Léta mi ale leželo v hlavě, že jsem někde měl alespoň tabulky s hodnotami výsledků připravené pro větší článek na web. Až jsem je teď konečně našel. A protože mi výsledky výzkumu přijdou i po sedmi letech opravdu zajímavé, uvádím je níže.

Více o "metodice" výzkumu najdete zde.

"Prodávat a nakupovat podle M3 by se bývalo vyplatilo"

Jak uvidíte sami, model pro odhadování vhodných okamžiků pro prodej a nákup byl úspěšný. V 6 ze 7 případů dokázal z trhu "vyzobat" období silnějšího růstu cen, díky čemuž by investor býval dosáhl vyšší míry zhodnocení investice, než kdyby nemovitosti (zde se samozřejmě jedná abstraktně o celý sledovaný trh dané země nebo daného města) na počátku sledovaného období koupil a jenom držel. Náš model se po hříchu spletl jenom v případě České republiky, resp. bytů v Praze.

Abych vám přiblížil, jak model funguje, přikládám grafy vývoje cen nemovitostí a poměru tempa růstu cen nemovitostí k růstu měnového agregátu s vyznačenými nákupními a prodejními signály pro UsA. Více se dozvíte také zde.

USA

 

 

   
Počátek sledování trhu 1977
Rok nákupu 1988, 1993, 2003
Rok prodeje 1981, 1990, 1996, 2007
Celkový počet let držení "nemovitosti" 13
Počet nákupů 3
Počet prodejů 4
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 4,23 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 12,9 %

 

Velká Británie

   
Počátek sledování trhu 1982
Rok nákupu 1988, 1999
Rok prodeje 1990, 2006
Celkový počet let držení "nemovitosti" 9
Počet nákupů 2
Počet prodejů 2
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na na konci období 7,33 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 15, 65%

 

Německo

   
Počátek sledování trhu 1992
Rok nákupu (nákup proveden na počátku sledovaného období, tj. bez vstupního signálu) 1992
Rok prodeje 1996
Celkový počet let držení "nemovitosti" 4
Počet nákupů 1
Počet prodejů 1
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 1,23 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 3,14 %

 

Rakousko

   
Počátek sledování trhu 2002
Rok nákupu 2010
Rok prodeje -
Celkový počet let držení "nemovitosti" 1
Počet nákupů 1
Počet prodejů 0
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 2,6 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 4,8 %

 

Vídeň

   
Počátek sledování trhu 1988
Rok nákupu (první nákup byl proveden na počátku sledovaného období, tj. bez vstupního signulu) 1988, 2010
Rok prodeje 1994
Celkový počet let držení "nemovitosti" 7
Počet nákupů 1
Počet prodejů 1
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 4,81 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 16,7 %

 

Japonsko

   
Počátek sledování trhu 1982
Rok nákupu 1990
Rok prodeje 1992
Celkový počet let držení "nemovitosti" 2
Počet nákupů 1
Počet prodejů 1
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období -1,95 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu -1,18 %

 

Austrálie

   
Počátek sledování trhu 1988
Rok nákupu 2000
Rok prodeje 1990, 2005
Celkový počet let držení "nemovitosti" 7
Počet nákupů 1
Počet prodejů 2
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 5,99 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 15,85 %

 

Česká republika - ceny bytů

   
Počátek sledování trhu 2004
Rok nákupu (nákup byl proveden na počátku sledovaného období, tj. bez vstupního signulu) 2004
Rok prodeje 2005
Celkový počet let držení "nemovitosti" 1
Počet nákupů 1
Počet prodejů 1
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 4,96 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 2,73 %

 

Praha - ceny bytů

   
Počátek sledování trhu 2004
Rok nákupu 2004
Rok prodeje 2005
Celkový počet let držení "nemovitosti" 1
Počet nákupů 1
Počet prodejů 1
Průměrná roční míra zhodnocení při nákupu na počátku a prodeji na konci období 4,36 %
Průměrné roční zhodnocení při využití modelu 0,93 %

 

Lze model prakticky využít?

I přes dobré dosažené výsledky bychom Vám nedoporučovali se na vývoj měnových agregátů při odhadování vhodných období pro nákup nebo prodej nemovitostí spoléhat. A to zejména z následujících důvodů:

  1. Sledovaných obchodů bylo příliš málo na to, aby bylo možné prohlásit, že se jedná o statisticky významnou "závislost" cen nemovitostí na nabídce peněz v ekonomice.
  2. Je potřeba mít na paměti, že vývoj ceny konkrétní nemovitosti, resp. cen v konkrétním městě, ovlivňuje mnohem více faktorů: populační vývoj, vývoj nezaměstnanosti, atp.
  3. V propočtech jsme naprosto ignorovali transakční náklady spojené s prodejem, resp. nákupem nemovitosti. V řadě zemí je zisk z prodeje daněn daní z příjmu vždy (bez ohledu na délku doby držení) a je spojen s různými výdaji. Kdybychom ve výsledcích uvažovali "jenom" s českou daní z "převodu nemovitostí" (v jejiích různých formách během sledovaného období), určitě by to výsledky značně zhoršilo.

Závěr

I přes výše uvedené výhrady nám přijdou dosažené výsledky zajímavé, takže se k pokračování výzkumu v budoucnu určitě znovu vrátíme. Počkáme ovšem až na nějakou významnou kvalitativní událost způsobující větší pohyby na vývoji měnových agregátů, aby byl výzkum zajímavý.

Tento článek je psaný v březnu 2020, kdy dochází k prudkým propadům cen akcií díky šíření corona viru. Tak je možné, že k provedení opakování výzkumu dostaneme hezkou příležitost právě k 10. výročí jeho zrodu v roce 2023.